Банкротство и ипотека: история одного клиента, который чуть не потерял всё
Позвонил мне Дима в среду вечером. Голос дрожит. Говорит: "Алексей, мне конец. Банк прислал досудебку по ипотеке, на работе сократили, а у меня ещё три кредита висят". Я аж присвистнул. Три кредита плюс ипотека. Классика жанра, если честно.
Ну думаю, ладно, разберёмся. Говорю ему: приезжай завтра, вези все бумаги. Все до единой.
Что принёс Дима
Приехал он с пакетом документов толщиной в кулак. Ипотека на двушку в Самаре. Остаток долга: два миллиона восемьсот (хотя нет, вру, не два восемьсот, а два семьсот с копейками). Потребительский кредит на четыреста тысяч. Кредитка с лимитом двести, выбрана полностью. И микрозайм на шестьдесят тысяч, который уже оброс процентами до ста двадцати. Квартира единственная. Жена, дочка пяти лет.
Первый вопрос, который я ему задал: ты вообще понимаешь, что будет с квартирой при банкротстве?
Он не понимал.
Почему ипотечную квартиру не спасает статус "единственного жилья"
Вот смотрите, какая штука. Все слышали про статью 446 ГПК. Единственное жильё забрать нельзя. Люди цепляются за это правило как за спасательный круг. Но есть подвох (и какой подвох). Если на квартире залог, то есть ипотека, эта защита не работает. Вообще. Совсем. Ноль.
Статья 213.26 закона о банкротстве (это ФЗ-127, кто хочет проверить) говорит прямо: залоговое имущество идёт в конкурсную массу и продаётся на торгах. Единственное оно или нет. Прописаны там дети или нет. Закону всё равно.
Почему так? Потому что квартира в ипотеке стоит как гарантия долга перед банком. Банк дал вам деньги под эту конкретную квартиру. И пока вы не расплатились, у банка приоритетное право. Логика простая, хоть и жестокая.
Дима сидел бледный. Говорит: "То есть если я подам на банкротство, квартиру продадут?" Да, Дим. Продадут.
А деньги от продажи куда?
Вот это отдельная песня. Продали квартиру на торгах (а на торгах, кстати, цена обычно ниже рыночной процентов на двадцать, а то и тридцать). Деньги распределяются так: процентов восемьдесят идёт банку, который выдал ипотеку. Пятнадцать процентов, если есть кредиторы первой и второй очереди (алименты, возмещение вреда здоровью), уходят им. Пять процентов забирают на расходы по процедуре банкротства.
А должнику? А должнику что останется. Обычно ничего не остаётся (проверял сам на десятках дел).
Дима спрашивает: "А если квартира стоит дороже, чем мой долг по ипотеке?" Хороший вопрос. Теоретически, если после распределения что-то остаётся, вам вернут. Но вы когда-нибудь видели, чтобы квартиру на торгах продали дороже рынка? Вот и я не видел.
Единственный вариант сохранить квартиру
Я говорю Диме: слушай, один шанс есть. Реструктуризация долгов. Это когда суд вместо того, чтобы распродавать твоё имущество, утверждает новый график платежей. На три года, иногда до пяти (но пять дают редко, по решению суда в исключительных случаях).
При реструктуризации ты формально не банкрот. Ты платишь по графику. Ипотечные платежи включены в план. Банк получает свои деньги. Квартира остаётся твоей. Красота?
Красота. Но знаете, в чём проблема?
Надо доказать суду, что у тебя есть доход, достаточный для погашения ВСЕХ долгов за три года. У Димы общий долг, грубо говоря, три миллиона двести. Разделите на тридцать шесть месяцев. Получается почти девяносто тысяч в месяц (кстати, это без процентов, с процентами больше). А Дима до сокращения получал шестьдесят пять. И это до вычета расходов на жизнь.
Математика не сходится? Суд тоже так решит.
Плюс план должны одобрить кредиторы на собрании. Банк может заблокировать всё, если считает, что на торгах получит больше. А банки часто так считают.
Что мы сделали с Димой
Я просидел с его бумагами два вечера. Считал, пересчитывал. И вот к чему пришёл.
Квартира на рынке стоила примерно три миллиона четыреста. Долг по ипотеке, напомню, два семьсот. Другие долги, если сложить, около семисот двадцати тысяч. Что если квартиру продать самим, до банкротства, закрыть ипотеку, а на остаток снять жильё и подать на банкротство по остальным долгам?
Стоп. Нельзя так просто. Вот почему.
Если вы гасите ипотеку досрочно, а потом подаёте на банкротство, финансовый управляющий может оспорить это как преимущественное удовлетворение одного кредитора. Это статья 61.3 ФЗ-127. То есть вы заплатили банку, но не заплатили остальным. Нечестно, скажет управляющий. И будет по закону прав.
А скрыть банк при банкротстве нельзя вообще (вот это важный момент). Вы обязаны указать всех кредиторов. Всех. Забыли одного? Основание для отказа в списании долгов. Всех долгов, не только скрытого.
Мировое соглашение: вариант, о котором мало кто знает
В итоге мы пошли другим путём. Дима нашёл работу за два месяца. Зарплата семьдесят тысяч. Не бог весть что, но лучше, чем ноль. Мы вышли на мировое соглашение с кредиторами по потребительским долгам. Договорились о рассрочке. А ипотеку банк реструктурировал сам, потому что Дима пришёл не с пустыми руками, а с новым трудовым договором и планом выплат.
Банки, знаете, тоже не дураки. Им невыгодно продавать квартиру на торгах с дисконтом. Они предпочитают, чтобы вы платили. Просто надо с ними разговаривать (и желательно с юристом, а не в одиночку).
Дима сейчас платит. Тяжело, но платит. Квартира на месте. Дочка ходит в сад через дорогу.
А если всё-таки банкротство?
Допустим, ваша ситуация хуже, чем у Димы. Работы нет и не предвидится. Долги растут. Квартира подешевела, и вы должны банку больше, чем она стоит на рынке (такое бывает, особенно если покупали на пике). Тогда банкротство может быть логичнее, чем годами платить за убыточный актив.
Что произойдёт? Квартиру продадут на торгах. Вас выселят. На это дают обычно тридцать дней после перехода права собственности к новому владельцу. Если прописаны дети, нужно согласие опеки, но это только затягивает процесс, не отменяет его.
Зато. Зато все остальные долги спишут. Потребительские кредиты, микрозаймы, даже остаток по ипотеке, если квартиру продали дешевле, чем вы были должны. Чистый лист. Через пять лет можно снова брать кредиты. Через десять, если захотите, даже новую ипотеку (кстати, многие не верят, но это факт, закон не запрещает).
Четвёртый вариант: просто жить с долгами
Есть люди, которые выбирают вообще ничего не делать. Платят ипотеку, остальные долги игнорируют. Через три года по мелким долгам истекает срок исковой давности. Рискованно? Да. Коллекторы будут звонить? Будут. Приставы могут арестовать счета? Могут.
Но квартира при этом остаётся.
Я не рекомендую этот путь. Но и не осуждаю тех, кто его выбирает. У каждого своя ситуация. Свои цифры. Свой порог терпения.
Что я скажу тем, кто сейчас в такой же ситуации
За двенадцать лет через меня прошли сотни таких дел. И вот что я понял. Нет универсального ответа. Нет волшебной схемы "сохранить квартиру и списать долги". Если кто-то вам такое обещает, бегите от этого юриста (серьёзно, бегите).
Что есть? Есть математика. Сядьте и посчитайте. Сколько стоит квартира на рынке. Сколько вы должны банку. Сколько другие долги. Какой у вас доход. Потянете ли реструктуризацию на три года. Готовы ли потерять квартиру ради списания всех долгов.
Когда цифры перед глазами, решение обычно очевидно. Просто не всегда приятно.
А Дима? Дима недавно звонил. Говорит, осталось полтора года до закрытия ипотеки. Голос уже не дрожит.